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【央视新闻客户端】

未来房产走向逐渐国有化并将重新整合
。

房产国有化将会是未来发展的大趋势
，目前已在雄安新区进行试运行，按照政策规定 ，所有雄安新区的房产均归国家所有，人们不再拥有房产的所有权
，只拥有暂住权，按期缴纳一定的租金即可。

房企国有化的目的是什么？其实很简单 ，可以归结为一点
，就是为了达到稳房价，促使房地产市场平稳发展的目的 ，最终实现“房住不炒”的目标 。

近些年来
，大多房地产企业之所以会累积出巨大的债务风险，就是因为它们采取传统的“高杠杆 、高周转
、高风险 ”的三高模式 ，用国家的钱去买地盖房子
，进而获得高利润
。然而，国家通过“三道红线
”果断终结了这一模式。

今后大量的土地资源将会被国有房企所掌控 ，而一旦这条供应链形成规模
，房地产市场的运转模式也将会发生很大的变化 。

未来如何解决房地产需求与人口分布不均衡这一问题：

除了政府加强宣传引导外，要从根本上解决问题 ，还需加快经济建设步伐，尽快缩小城乡差距和贫富差距
，只有破解了这两个掣肘，才能最终化解中国当前所面临的房地产难题
。

未来中国的房地产发展趋势

●2000年底我国人均住房建筑面积20.4平方米 ，正好处在中等收入国家人均住房水平上。

●世界各国的经验表明
，在人均住房面积达到30—35平方米之前，会保持较旺盛的住房需求 。

●随着城市化进程的加快 ，城市人口数量的增加
，大量危旧房改造及房地产二级市场、租赁市场的加快发育，住房市场还存在较大的发展空间。

●今后10年 ，我国的住房建设有持续的发展
。

由中国社会科学院等多家单位的学者共同完成的《2005年房地产蓝皮书：中国房地产发展报告》
，近日由社会科学文献出版社正式出版，同时中国社科院正式发布该报告 ，报告中对中国房地产市场走势进行了预测：

市场供给趋势

①房地产开发商向规模化 、品牌化方向发展。

在房地产过热时期
，房地产业的利润率比较高，因而吸引了过多商家进入 ，但一些房地产公司规模较小，开发的楼盘规模偏小
，配套设施不齐全 。经过几年的调整后，房地产业的盈利能力已呈下降趋势 ，房地产开发商之间的竞争日趋激烈
，在此情况下，规模优势
、品牌优势越来越成为企业赢得竞争的关键
。许多综合实力较强的房地产开发商将把发展成熟品牌管理体系、实现高效与科学管理 、建设高品质服务体系作为提高自身竞争力的重要手段。

②房地产供给将向多元化方向发展 。

配合住房制度改革 ，中国城镇住房多渠道供应体系将逐步形成
。房地产供给方面不仅有面向中高收入阶层的商品房
，而且还有面向中低收入阶层的经济适用房，以及面向贫困阶层的解困房和低租金公寓等 ，房地产供给的多元化将大大地改善中国城市家庭的居住状况。

③商品住宅价格将稳中有降 。

近年来
，商品住宅市场供过于求，依照供求规律 ，商品住宅价格应下降以刺激需求
。商品住宅价格居高不下
，供求规律在中国房地产市场中不起作用的主要原因是中国房地产市场是一个发育不完全的市场，其需求主体不是个体消费者 ，而是集团。1998年中国开始在全国范围内推行福利住房制度改革，规定了停止福利分房时间表
，逐渐将个人住房消费推向商品房市场，商品房市场需求主体也将逐步由集团向个人转移 ，需求规律在房地产市场中作用逐渐增大 。因此
，在商品住宅大量积压的情况下，住宅价格当有逐步下调的可能
。

市场需求预测

2000年底我国人均住房建筑面积20.4平方米 ，正好处在中等收入国家人均住房水平上。世界各国的经验表明
，在人均住房面积达到30—35平方米之前，会保持较旺盛的住房需求 。随着城市化进程的加快 ，城市人口数量的增加
，大量危旧房改造及房地产二级市场
、租赁市场的加快发育，住房市场还存在较大的发展空间。最近一些机构对多个城市调查结果显示 ，居民对现住房的满意率尚不到20%
，约有48%的居民提出在两三年内愿意换购住房;己购公房户中有67%希望通过换购住房改善居住条件和环境，再加上还有不少的居民愿意投资住房 ，因此，住房潜在需求量还相当大
。以城镇人口人均增长10平方米计
，就需增加住房近40亿平方米。加之城市化进程的加快使住房需求的增加和住房的自然淘汰(每年l亿平方米左右)，今后10年 ，我国的住房建设有持续的发展 。具体表现在投资和消费会同步增长(投资增速有可能减缓)
，加入WTO后，我国的房地产市场逐渐由集团或机构消费为主 ，改变为个体消费者为主
。个人买房的比例还会提高
，住房质量会有进一步改善，销售环节会加快规范 ，住房消费服务领域会有更大的拓展
，住房个人贷款的总量还会上升，物业管理的覆盖面还将扩大 ，住宅与房地产法制建设将得到加强。

①加入WTO后商业用房会走俏 。

目前,外资企业对中国经济形势一般持观望态度
，不少外国公司只在中国内地设办事处而非公司，并且除了大集团公司外 ，一般只租不买
。“入世”后，关税等条件放宽
，在中国投资有了保障，各种不同规模的外资企业具备了进入国内市场的条件和信心 ，可为写字楼和外销公寓市场提供一个可观的客户群。而房地产业由于其本身的不流动性
，将导致“入世 ”后的房地产市场只有外销需求的扩大而不会有境外供给的直接增加 。

②普通居民住房需求继续增长
。

据统计，中国城镇居民人均住房面积只有10多平方米 ，中国城镇居民有5.1亿人
，潜在需求很大，加上家庭规模小型化趋势 ，小户型市场将会增加。在福利分房制度下
，普通居民的购房能力不足，从而使得房地产市场有效需求不足 ，实行货币分房以后
，这种状况可望得到很大的改变 。

③城镇人口增加的市场需求量预测
。

当前,中国城市化水平为40%，城镇人口约5.1亿。预计2020年城市化水平达到55% ，全国人口14亿，城镇人口增至7.7亿
，城镇人口净增2.6亿，按人均居面积10平方米 ，即建筑面积20平方米计算
，共需为新增人口建设住房52亿平方米，平均每年需建设住房3亿平方米 。

④居住条件改善增加的市场需求。

目前城镇居民住房人均居住面积为13.6平方米 ，“十五
”末要提高到22平方米
，与发达国家有相当大的差距
。如美国人均居住面积40平方米，德国为38平方米 ，日本为31平方米
，新加坡为30平方米，这都是使用面积。最保守估计 ，按2020年城镇人口达到7.7亿人、每人增加4平方米计算
，本世纪前20年为提高居住水平需要新建住房30.8亿平方米，平均每年1.8亿平方米 。

⑤拆迁改建增加的市场需求
。

预计每年需拆除重建1亿平方米。今后20年 ，每年需新建住房至少5.8亿平方米 。剔除重叠部分，中国未来20年每年住房需求大约维持在4亿—5亿平方米
。

“十五”时期房地产行业发展

“十五 ”时期是中国房地产业蓬勃发展的时期。2000年中国城镇居民为4.58亿人
，人均住房建筑面积19.8平方米(按2001年《中国统计年鉴》数据推算而得)，预计到2005年 ，全国城镇人口将达到5.4亿人
，按平均每人22平方米建筑面积推算，在“十五
”期间需增加住房建筑面积28亿平方米；如果原有旧住宅每年按4%的比例拆迁重建 ，5年合计20%
，总面积为18亿平方米；两者合计，“十五”时期需新建住宅46亿平方米 。按2000年城镇商品住宅平均每平方米造价1000元计算 ，“十五 ”时期城镇住宅建设投资将达到4.6亿元
。如果按商品住宅占商品房面积的85%(1996—2000年平均数)推算
，5年中城镇需要竣工商品房54亿平方米;按2000年商品房平均每平方米造价1139元(见2001年《中国统计年鉴》)计算，5年中商品房建设投资总额将达到6.2亿元。“十五”时期全社会固定资产投资总额大约为221064亿元 ，商品房投资占其28%
，表明房地产业在第十个五年计划的经济和社会发展中将占据显著的地位 。

明年中国房地产比前几年走向

城市之间房价差距将更大

政府一直想在城镇化过程中，实现大中小城市的均衡发展
。但由于公共资源无法均衡配置 ，发展机遇更多地集中在首都 、直辖市、省会城市和特区，所以城市发展中的“马太效应
”将日益明显。 过去5年里
，中国形成了三大三小6个人口增长中心，“三大”是北京
、上海和深圳 ，以及其周边城市;“三小 ”是郑州、长沙和 “厦门 泉州
” 。资金增量上
，北京 、上海
、深圳、成都 、杭州
、南京成为明星城市。

近两年，政府对于房地产业基本处于利用政策杠杆适度调整的态度 ，对于商品房市场的泡沫
，政府紧缩贷款、加快建设保障房 、廉租房
、经济适用房等策略已经起到明显的效果，明年在政策不变的情况下 ，个人认为商品房价格大多仍会曲折盘下
。

明年也将是房地产市场重新洗牌的过程
，注重品牌、讲求信誉的大型房企将会成为市场的主流，投机市场 、牟取暴利的中小房企将会面临行业清洗 ，总的来说市场泡沫在逐渐消退
，对于中国房地产业的中长期发展是有利的。

明年也将是房市分化
、精做产品的一年，业态细分将会要求更高 。明年也有降息降准的可能 ，这是对房地产业是有利好期望的
。

总之，个人作为房地产公司的管理人员
，对于未来房地产市场还是乐观看好的，消费者逐渐趋于理性慎重 ，地产开发商也将面临优胜劣汰
，逐渐摒弃暴利思维、注重品质和服务将是地产商发展壮大的出路。

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