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近日，人民银行和银保监会联合印发《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》（下称《通知》）。接近监管人士对中国证券报记者表示 ，鼓励优质房地产企业并购出险房地产企业的项目
，是按照市场化方式出清风险的有力举措 。

鼓励并购出险房企的优质项目

梳理我国房地产市场可以发现，每年都会有一些房地产企业倒闭 ，但并没有对市场产生较大影响。这背后很重要的一个原因是，存在着一项重要的风险化解手段——房地产项目并购
。

“若某个房地产企业无法继续经营
，那么其他房地产企业就会将该企业收购或者购买该企业的项目。目前有少数房地产企业出现了风险事件，做好这些大企业在退出过程中的风险化解工作至关重要 ，项目并购就是其中一项重要手段 。”接近监管人士表示
，这也是此次人民银行和银保监会出台该《通知》的意义所在
。

据知情人士透露，近期人民银行分别与国资委和银保监会召开了相关会议 ，一方面鼓励大型民营企业 、央企和国企并购出险和存在困难的房地产企业的优质项目
，另一方面也希望大型银行和股份制银行能够积极为并购方提供并购贷款，同时 ，对出现风险和困难的房地产企业不要抽贷
、断贷。

接近监管人士同时强调
，《通知》主要是为了支持重点房地产企业项目的并购，不是为了并购出险房地产企业的股权或房地产企业本身 。

实际上 ，早在12月初
，监管部门就表示会合理发放并购贷款
。银保监会新闻发言人日前在答记者问时表示，现阶段 ，要根据各地不同情况，重点满足首套房、改善性住房按揭需求
，合理发放房地产开发贷款 、并购贷款，加大保障性租赁住房支持力度 ，促进房地产行业和市场平稳健康发展。

稳妥有序开展房地产项目并购贷款业务

值得一提的是
，《通知》明确，银行业金融机构要按照依法合规、风险可控
、商业可持续的原则 ，稳妥有序开展房地产项目并购贷款业务 。

“《通知》的核心有两点：一是收购对象是出现风险和经营困难的大型房地产企业的优质项目；二是收购主体自身条件要好
，否则有可能拖垮优质房地产企业
。 ”接近监管人士称。

与此同时，《通知》也在加大债券融资支持力度方面进行了明确——支持优质房地产企业在银行间市场注册发行债务融资工具 ，募集资金用于重点房地产企业风险处置项目的兼并收购 。

接近监管人士表示
，一方面人民银行鼓励银行业金融机构积极为并购企业发行债务融资工具提供服务，提高发行效率
。另一方面 ，也鼓励金融机构投资并购债券和并购票据等债务融资工具。

此前交易商协会举行房地产企业代表座谈会
，会议表示将优先支持符合房地产调控政策的企业注册债务融资工具用于并购项目或已售在建项目建设 。招商蛇口等企业近期计划在银行间市场注册发行债务融资工具，募集资金用于房地产项目的兼并收购。证监会也表示 ，支持优质房地产企业发行债券，资金可用于出险企业项目的兼并收购
，近期，已有大型优质企业启动相关债券发行工作
。

加强并购贷款风险控制

《通知》从并购融资顾问服务、提高并购服务效率 、做好风险管理等方面作出了明确要求。

《通知》提出 ，积极提供并购的融资顾问服务 。鼓励银行业金融机构发挥客户和网络渠道优势
，整合信贷
、投行、金融市场的业务资源，提供融资顾问服务
。同时 ，加强与证券公司 、会计师事务所等第三方机构的合作
，匹配并购双方需求，提高并购成功率。

在提高并购服务效率方面 ，《通知》建议从三方面着手
，一是加快重点房地产企业项目并购贷款的审批流程，提升全流程服务效率 。二是对于风险可控的项目 ，可以提前启动尽职调查和信贷审查
。三是推动地方政府优化被收购房地产项目预售资金管理
，加快权证办理等支持措施，为并购融资营造良好环境。

在风险管理方面 ，《通知》要求，银行业金融机构要按照穿透原则评估项目的合规性 。“不能只看项目的表面
，还要穿透到底层，查看该项目是否合规 ，同时要严格遵守房地产开发贷款的监管要求
，加强并购贷款的风险控制和贷后管理，做好资金用途的监控
。
”接近监管人士称。

此外 ，《通知》明确要建立报告制度和宣传机制 。银行业金融机构要建立重点房地产企业项目并购贷款的报告制度
，按月向人民银行和银保监会报告其开展并购金融服务的情况
、存在的问题和建议，积极配合并购双方披露项目并购和金融支持的信息
。

2021年房产企业将会迎来新一波并购潮

近期市场唯二的热点板块 ，一个是地产
，另一个是央企。地产在“第二支箭”实施后，多家公司获得百亿以上授信 ，流动性大为缓解
，成为市场调整过程中少数上涨的板块 。证监会主席易会满近期强调“探索建设具有中国特色的估值体系 ”，建筑、地产等板块再度拉升。

28日晚 ，证监会传出重磅消息，AH两地地产公司恢复股权融资（不可用于拿地）
。教主选取央企地产公司$大悦城(SZ000031)$
，火速出一文，和大家一起聊聊我对公司和地产行业的看法。

一 、央企/国企地产公司经营韧性强 。

在多轮调控政策下 ，房地产行业已先于季节来到“三九
”
。统计局数据显示
，今年1-10月份，全国房地产开发投资113945亿元 ，同比下降8.8%
，降幅较1-9月扩大0.8个百分点。

其他如房屋施工面积
、新开工面积、竣工面积 、商品房销售额等关键指标全面哑火 。

中指研究院发布的“2022中国房地产百强企业研究报告”显示，今年我国房企TOP 100座次出现了翻天覆地的变化
。央企/国企地产公司排名整体前移 ，保利
、中海、华润均跻身TOP 5
，业务更均衡的大悦城控股上升至第23位。

大悦城上半年完成签约金额 285 亿元，较上年同期减少 21% ，优于地产同期大盘表现 。克而瑞操盘金额榜较 2021 年年底排名提升了 17 位至第 32 位
。大悦城业绩表现能够优于地产大盘
，主要是因为背靠中粮集团，现金流的优势更大。

二 、时代的更迭！房企的确定性由拿地转为现金流 。

房价上涨周期 ，开发商拿地=业绩的保障，随着地产黄金周期已过
，房企拍地的热情明显降温
。今年上半年，民企地产公司因现金流短缺 ，既不敢拿地
，又缺钱周转，项目交付率较差 ，股债双杀事件频现。地产行业的“确定性 ”已由拿地转为现金流
，央企/国企公司通常没有类似的问题 。

以大悦城为例，在银行融资渠道 ，大悦城年初与招商银行、浦发银行签署200亿元并购融资合作协议
，11月又与农业银行签署300亿意向性授信合同，囊括了固定资产贷款
、并购贷款、债券多种融资形式。

非银行渠道授信方面 ，年内
，大悦城两次向控股股东中粮集团申请70亿元的授信额度（一笔3年期，一笔1年期）；太平人寿还给予大悦城1年期75亿的授信额度 ，融资利率均不超过同期金融机构的贷款利率
。

票据方面，大悦城2022年1月成功发行15亿元公司债；9月16日
，公司再次公开发行总额不超过50亿元的公司债。2022 年上半年，大悦城借款平均成本 4.84% ，相比于2021年末的4.87%有小幅下滑 。

9月6日
，乐居财经发布《2022上半年内房股融资成本榜》
。共11家内房股平均融资成本低于4%，港股子公司$大悦城地产(00207)$ 融资成本3.9% ，排名第十。

大悦城与保利 、金地
、绿地等房企相比
，流动速率更优，且是近5年来为数不多流动速率在持续改善的房企 。在中指研究院发布的“2022中国房地产企业百强报告
”中 ，大悦城分别获评融资能力TOP 10和稳健性 TOP 10
。

三、大悦城轻重并举
，助力地方经济发展。

除了背靠央企融资的天然优势外，大悦城合理调配轻 、重资产 ，现金流始终保持稳健 。尽管大悦城目前主要营收来自于商品房的销售
，但公司物业打法的变化是更值得关注的
。

相信众多投资人已经发现，区位优势越明显
、综合体设施越齐全、规模越大 、定位高端的商业容易受到消费者的青睐。

去年起 ，大悦城开始输出轻资产商业项目 。2021年，天津
、昆明、鞍山 、长沙4个大悦城项目实现轻资产运营
。 年内
，大悦城又新签约了广州黄埔大悦汇
、成都金牛大悦城项目。明年年底前，教主家乡沈阳的FTC金融中心将落成本地首个大悦城商业轻资产项目 。

今年 ，大悦城商业（购物中心）项目较之前有了明显的不同：

（一）突出独店
，做差异化竞争。

沈阳大悦城E馆处于待开业状态，已经签约的“HERTU”、“八分之五 ” 、“香蕉男士
”、“原料库”等品牌均是本地此前没有的
。11月25日开业的绍兴国金大悦城中 ，首进品牌高达45%。大悦城商业今年注重新品牌的引进
，与同区域项目进行差异化竞争 。

（二）注重场景运营，打造差异化活力街区
。

除周边配套外 ，大悦城商业项目着重做了内部场景运营。一些已经开业的大悦城具备展厅
、户外广场、文创剧场 、创意空间
、红人馆等不同景观
，消费者在购物的同时可兼具放松 。本次卡塔尔世界杯期间，部分大悦城还有世界杯联名主题活动
。

（三）增强消费者粘性和转化率。

年内大悦城采取了零售、餐饮折扣券+会员积分兑奖品等营销模式 ，吸引消费者来到大悦城
，完成引流 、获客
、沉淀的转化

以我们沈阳大悦城为例，夏季时推出了多次69元购100元餐饮消费券的活动 ，适用于商场内10多家餐饮门店，起到了刺激居民消费、拉动区域经济的作用 。新开业的大悦城有更实惠的5折购券活动
。

大悦城通过“悦购券 、悦直播
、悦市集 ”集话题、品牌 、商圈
、场景于一体的打法
，全国多个大悦城客流人次、销售额 、单日新增会员数量在年内创出新高。

（四）大悦城物业出租率仍有提升空间 。

今年上半年，大悦城商业平均出租率 90.5%（购物中心93%、写字楼90%）
。

在大悦城采用新打法后 ，即使在疫情影响下
，绍兴国金大悦城招商开业率也超过了90%。

上半年，受央企物业减租政策影响 ， 大悦城1-6 月租赁收入减少 6.8亿元
，归母净利润减少 2.56亿元 。但经此一役，租户选择央企/国企物业的意愿性将更强。随着更多地区大悦城“焕新升级” ，商业出租率还有进一步提升的空间
。

（五）住宅地产保持稳健。

住宅地产方面
，大悦城上半年获取7宗地块，土地面积24万平方米 ，计容建筑面积41万平方米
，土地款总额 77 亿元，平均楼面价为 18776 元/平方米 。

截止6月末 ，公司土地储备主要分布于长三角
、长江中游、 粤港澳大湾区 、成渝等核心都市圈，土地储备可售货值约 2165 亿元
。

除减租外
，大悦城今年利润下滑的主因是存货减值。近期，国内陆续发布了支持刚需
、换购退税、首套公积金利率下调 、保交楼贷款发放
、“地产16条
”等政策 ，料国内一二线核心区域房价无持续下跌可能 。大悦城近两年拿地成本已有明显下降
，存货减值不具有持续性
。

三、在可能预见的行业整合浪潮中，大悦城等央企地产公司是先锋军。

《提高央企控股上市公司质量工作方案》要求分类推进上市平台建设 ，支持通过吸收合并 、资产重组
、跨市场运作等方式盘活
，或通过无偿划转、股权转让等方式退出，进一步聚焦主责主业和优势领域 。

11月28日 ，证监会表示
，“即日起恢复涉房上市公司并购重组及配套融资”，明确发行股份募集资金可用于存量涉房项目和支付交易对价 、补充流动资金
、偿还债务
。可以做“同行业、上下游 ”的整合 ，不能用于拿地拍地 、开发新楼盘（简称地产“新五条
”）。政策同时提到了“保交楼、保民生”
、棚户区改造、旧改 。年内
，大悦城升级“悦品牌 ”，以“悦见生活之美
”为核心理念 ，满足居民不同人生阶段对于美好生活的向往，符合住建部等部门联合印发的《进一步提高产品 、工程和服务质量行动方案（2022~2025年）》中
，关于“推进完整社区
、活力街区建设”的要求
。央企/国企地产公司在民生领域执行力更优，预计将最受益于“新五条 ”。

从股价表现来看 ，尽管年内三大指数齐下跌
，港股地产板块卧倒一片，但央企地产公司保利、$招商蛇口(SZ001979)$ 逆势上涨 ，国企地产公司华发还创出了历史新高 。

中粮集团是国资委首批确定的16家以房地产为主业的央企之一
，与多地政府签署了合作框架协议。大悦城是中粮集团旗下唯一的地产投资和管理平台，在可以预见的行业整合浪潮中处于优势地位
。

证监会同时表示 ，恢复H股房地产主业/其他涉房H股再融资
，这对港股大悦城地产来说，亦是重磅利好。大悦城在营27家（含轻资产和非标准化产品）购物中心 ，累计总商业面积约300万平方米 。其中包括16个大悦城
，累计总商业面积 239 万平方米，单个项目面积约15万方
。不论是项目数量还是面积都多于越秀房托···但 ，目前大悦城地产的市值还不到越秀房托的一半，仅有领展房托的零头
，估值修复的空间非常大。

另外一个大家都没注意到的细节是，“央企现代能源
” 、“央企科技引领”
、“央企股东回报 ”等“1+N
”系列央企指数正在陆续发布 ，与“不照搬海外发展经验”、“中国特色的估值体系 ”前后呼应 。

上周末
，统计局发布的1-10月经济数据显示，四大类企业中 ，国企营收增速最高
，也是唯一净利润同比正增长的
。不论是经济转型，还是举国体制都离不开央企/国企的持续发力。

随着“1+N”央企指数的扩围 ，加上更多基金公司发行央企指数产品的预期
，未来机构持仓央企股权比例会提升，大悦城等央企优质公司也会间接受益 。

商务部流通发展司就《城市商圈建设指南(征求意见稿)》公开征求意见 ，旨在构建多层级城市商业体系
，提升居民消费品质
。市场表现方面，1-7月全国投资同比增长2.6% ，新开工面积同比下降15.4%，销售面积同比增长4.5%;1-8月
，全国300城商办用地推出及成交面积同比均有所下降，成交楼面均价同比下跌。企业和品牌动态方面 ，瑞安 房地产 发布公告称商业投资地产及其他业务可能分拆及独立上市
，居然之家联手京东科技，在供应链整合 、数字化建设等方面合作 。

管理者都明白 ，只有满足生存条件时
，企业才有能力将目光从生存问题转向策略问题
。中国房企的战略走向，传统上是资本积累的老路子 ，缺少并购的经验
，特别是在海外市场并购方面明显不足。但随着近两年成功与失败的案例不断增多，房企也在探索中有所成长 。

当前 ，并购趋势主要有以下几方面：收购方
，面临高成本土地和市场限价压力;被收购方，面临高债务和融资难两大问题。部分房企为缓解现金流 ，出售手中优质项目，融资优势明显的房企则趁机低成本投入实现溢价
。

随着房地产融资政策收紧
，行业出现强者恒强的局面，疫情给中小企业带来更大的压力 ，预计今年将会迎来新一波并购潮。

房企成并购主力
，横向并购未来可期

2021年上半年，进入后疫情时期 ，企业之间的 并购重组 也在如火如荼地推进 。并购重组是激活企业和盘活资产的重要途径
，同时也是上市公司价值重塑的过程
。

市场数据库显示，截至8月10日 ，按最新公告日提取数据
，房地产相关领域共有110起公司并购重组事件，总计金额超过1500亿元 ，位居申万二级行业的第11位。其中
，第二季度并购规模激增，涉及金额高达910.66亿元 ，同比增长58.57%，环比增长98.89% 。

具体来看
，开发商与信托是并购活动的主要力量
。根据已经公布的数据，上半年开发商并购重组涉及的总价值约656.27亿元。

近些年来 ，房地产行业整体营业收入虽在增长
，但盈利与资本积累能力呈现出明显的下滑态势，特别是中小房地产企业往往遭遇到更激烈的同业竞争和行业政策不适 ，生存较为困难 。

因此
，并购重组自然也成为中小房企减少同业竞争，提升存活率最直接有效的方式
。优质的并购重组对房企业绩和基本面提升作用非常明显 ，在行业整体利润下滑的背景下
，观点指数看好企业通过并购重组做大做强的方式，尤其是行业中的优质龙头企业间的强强联合。

近几年 ，房地产行业的并购活动频率和规模有所下降
，且以横向并购与混合并购为主 。具体来看，纵向并购比例自2019年后有所反弹 ，但预期并不会有颠覆性增长
。房地产开发的产业链中，建材
、建筑与工程是主要标的方。不过目前集中供地以及“三道红线
”政策让拿地成本及资本化费用成为主要增长点
，纵向并购的优势被损害 。

横向并购逐渐成为房企并购活动中的主流，后疫情时代宏观经济和企业财务状况有所改善 ，优质房企将目光从生存问题更多转向策略性增长
，而横向并购也成为规模扩张与利润增长的重要途径。

混合并购 在2019年居于高位，随后腰斩
。观点指数认为 ，房地产行业的抗风险能力并不强。世界历史上发生过的130余次经济危机超过半数与房地产有关 。而且
，我国房地产相关贷款占银行业贷款的39%, 还有大量债券、股本 、信托等资金进入房地产行业
。

可以说，房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”。拓宽其他领域
、多元化发展变得顺理成章 ，目前结果来看混合并购与横向并购的规模差距正逐步缩减 。

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