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【央视新闻客户端】
房产价格未来走势会怎么样呢？
一线城市商业地产持续走低
国际知名物业服务商世邦魏理仕最近发布的报告显示,今年第二季度上海办公楼平均租金为每天每平方米7.05元,环比下跌4.6%。而今年上半年,上海办公楼平均租金报价已下跌11% 。报告显示,自2008年第四季度以来,上海办公楼市场已连续三个季度出现吸纳量为负的情况,新的物业项目不断交付,而租户却缩减面积,使市场未租用率不断上升 。此外,去年上海办公物业新增供应中有85%以上为甲级及超甲级物业,而今年上半年的供应结构则有所不同,有逾七成物业为乙级办公楼。
今年以来,全国许多城市住宅价格屡屡创出历史新高,但写字楼和商铺市场却背道而驰,在空置率居高不下的情况下,售价和租金都出现了较大幅度的下跌,部分城市甚至出现了“住商倒挂 ”现象。业内专家认为,“住商倒挂 ”说明目前商品住宅的火爆局面缺乏宏观经济基本面的支撑,房地产市场并未整体复苏,房地产市场若要真正复苏,不仅是在住宅的成交量和价格上走好,更重要的是整个市场的长期投资及需求的恢复和稳定 。
戴德梁行新近的一份报告也显示,在另一个房地产一线城市深圳,第二季度,尽管商铺租赁市场有所活跃,但销售市场依然较为冷清 。4、5两月一手成交商铺面积仅1.64万平方米,同比大幅下降61%。
北京的商业地产也正经历着寒冬 。数据显示,由于市场需求短期内难有大改观,在市场存量不断累积加大的背景下,甲级写字楼空置率还在不断上扬 。世邦魏理仕在其报告中称,北京CBD写字楼的空置率目前已经达到了33%的历史高位。仲量联行的统计数据亦显示,该区域的空置率甚至已经达到了38.4%,而且还有上升趋势 。
随着空置率的上升,持有人之间的价格竞争在所难免 。北京高力国际咨询与研究部的数据显示,今年二季度北京CBD近140元/平方米/月的平均租金价格,相比去年同期的229.4元/平方米/月,降幅达39%。降低租金是保持现有品牌入驻率和在竞争中吸引新客户所能采取的最直接有效的方法,但是萎缩的需求及市场定位的同质性降低了减价成效,一些商圈的入驻率与租金仍在下降 。
中国不动产研究中心的分析报告认为,由于和全国以及全球经济走势密切相关,北京写字楼和商铺市场在近期不会很快活跃起来 。2009年甲级写字楼的需求量较2008年将有较大幅度的下滑,而随着中国和全球经济开始走向复苏,2010年甲级写字楼的需求量会有小幅回升。但是中国经济复苏还存在一定的不确定性,甲级写字楼的需求量在近几年很难回升到2006年和2007年的高水平 。
商业地产为何受冷落
知名房地产专家蔡为民分析,商用物业 、工业地产等是宏观经济的“晴雨表” 。在一个健康的房地产市场上,相近地段的商业地产项目售价要比住宅项目高出30%左右。但目前国内部分一线城市不但商业地产价格严重低于同地段住宅价格,而且还出现了滞销。蔡为民认为,这说明目前商品住宅的火爆局面缺乏宏观经济基本面的支撑,而且房地产业自身也出现了冷热不均的不正常现象 。
北京顶秀置业董事长刘新虎认为,在购买写字楼和商铺时,首付比例一般都会在50%以上,而且贷款利率没有任何优惠,比住宅贷款要高出很多 。另外出租收益上政府又要征收较高的税,这些都大大抑制了写字楼和商铺的投资需求。这也是造成写字楼和商铺与住宅走势背离的原因之一 。
“房地产市场若要真正复苏,不仅是在住宅的成交量和价格上走好,更重要的是整个市场的长期投资及需求的恢复和稳定 。 ”中国不动产研究中心的分析报告认为,由于宏观经济形势变化以及利率 、信贷、交易税费等政策的调整均会对房地产市场产生影响,在宏观经济企稳回升以及与住房消费相关的政策保持稳定的情况下,虽然不能断定房地产市场已经完全恢复,但是无论是从成交量还是从价格来看,住宅市场转暖的迹象已经十分明显,市场各方的信心都在逐渐恢复。可以说,住宅市场的回暖是调控政策支撑下的回暖,在比较宽松的货币政策条件下,住房的改善性需求和投资性需求很容易被拉动起来,住宅交易的量价齐升缺乏必要的经济基础 。而与住宅市场不同的是,写字楼市场与实体经济密切相关,受国内国际经济的基本面影响,基本上无法借助政策调控拉动需求 。因此,写字楼市场更加受制于宏观经济的真实状况,也更能体现实体经济的走向。正因为如此,投资者对写字楼的投资需求会比较弱,而尚处于恢复元气中的企业,其办公需求也有一定的滞后性,这也决定了写字楼市场远不可能像住宅市场那样有快速的反应 。
参考资料：
zhanghanya999
未来房地产发展趋势是怎么样的？
会出现一些洗牌
就房地产市场而言，其未来发展受到国内外市场变化 、经济形态 、人口结构、消费功能、舆论环境 、产业规划 、政治金融等多个方面的因素影响 ，不能单一而论 。
首先 ，从综合层面分析：房地产作为一个不可缺失的产业形态，随着国内城镇化建设的持续推进、产业经济和消费供求关系不断发展变化 ，在未来发展中 ，功能分化开发 、产品精细分化 、政策把握大方向而市场催化主导行业成熟，是一个不可阻挡的大趋势。
但 ，由于近阶段的“哄抢式 ”、“多数盲目型” 、“产品形态多数雷同”形式的开发 ，市场需求选择面扩大及刚性需求减弱，以及政策金融舆论等层面的导向因素 ，近期内房地产行业将会出现一次“渐段式 ”的洗牌和市场重新调整优化 。
十八大明确了要把房地产行业在国民经济的支柱行业地位转变为重要行业 ，支柱和重要的区别大家都知道，防止经济硬着陆触礁 ，银行逐步抓紧自己的裤腰带 ，融资贷款条件限制提高，所以部分过快发展地区，可能会出现一定形式上的泡沫破裂 。
其次 ，从行业发展层面分析：未来20-30年内 ，房地产行业将会出现以下几种潮流形态。
1 、以产业地产为主的开发建设潮流。政策上，不再单以GDP论 ，行政责任延续追究制 ，等等，都将促使城市发展不再只顾眼前利益和既得利益 ，而是要求从城市发展规划、经济持续发展层面去考量 。城市房地产的开发也不再停留住宅 、综合体开发 ，产业经济建设将逐渐 、真正融入到房地产开发形态中，形成另一种复合体 。这一复合体的出现 ，不但能带动城市经济发展 ，更可以保障房地产项目的供求关系。
2、养生养老及休闲度假综合体 。中国这一阶段的社会老龄化，给养老住区建设提供了大机遇 。众多的投资开发商竖起了这一大旗 ，在物质形态日益繁荣过程中 ，养老养生 、休闲度假都将成为一种复合的形态，房地产建设作为其中的核心之一，在考虑空间 、产品的基础上 ，还应该注意未来人们的生活方式变化、空闲时间对交通距离的要求。
3、房地产功能分化 ，精耕细作 。大型城市对外辐射影响所形成的城市集群，城市生态环境变化要求的城市功能分解 ，经济发展需求和消费需求对接 ，等等因素，要求房地产投资建设形态功能不断分化 ，投资商将更注重专业型深耕细作 ，文化地产 、教育地产 、工业地产、园区地产 、专业市场地产 、住区地产、商业地产 、小城镇地产 、旅游地产、养老养生地产 、高端精品地产 、产业地产等等，将出现不同产品领域的品牌开发连锁 。这是房地产行业功能分化的一个潮流。
最后 ，在产品供求层面分析：
1、大规模社区 、城市商业综合体将逐渐萎缩 ，小规模精品开发 、定制开发将是未来城市开发的主要潮流 。过去和现阶段，由于中国处于快速的城镇建设进程中 ，规模开发、聚集效应是主要特色 。但是随着城市化程度的提升、成熟 ，人口需求的规模化程度降低，小众群体的针对性消费，商业区规模和需求空间的相对稳定 ，城市住区和商业开发规模都将缩小 ，并呈现差异化，更多的以补充形态出现。
2 、商业开发注重全过程消费体验 ，线上线下商业形态仍将并存 。线上商业需求线下流通和体验支持 ，线下商业注重纵横组合 、不同消费阶层现场体验效果、人群和单体的休闲娱乐效应，全过程身心多维体验 。
3 、未来刚需产品将逐渐稳定在一定数量水平上 ，不再出现大的阶段性起伏。
4 、生活品质的提升 ，对二次、三次换房，人生第一居所产品 ，都将提出更加针对性的需求 ，“私人定制 ” 、“小众定制”将会更多出现，这也要求产品功能 、空间体验、附加价值 、服务品质 、持续发展、生态健康 、交通交流等趋严格和小众化。
房地产行业分析
房地产行情进一步分化是必然 。如上所述 ，在建住宅面积总量高 ，哪怕静态考虑，已经够未来所有潜在新的城镇居民住了 。
但事实是，房地产每年都会有新增的开工 ，年复一年 ，最终建成的住宅总量会更多。
所以，部分区域肯定是过剩的 。
而有些区域 、城市、板块 ，因为经济更好、配套成熟 、产业不错 、居住环境好、供应不足等因素 ，依旧可能紧俏 。
我国城镇人均居住面积基本赶上发达国家，未来还会增长。关于中国城镇到底有多少房子 ，有多少住宅 ，人均居住面积是多少，一直缺乏缺乏权威数据 。
6 、7年前 ，杠杆游戏做过一篇4万字左右的数据整理和分析 ，当时我的结论是，我国即将赶上了发达国家人均居住面积 。
2020年10月 ，住建部部长王蒙徽在人民网“人民要论·“十三五 ”辉煌成就·住房和城乡建设 ”上发文 ，2019年，城镇居民人均住房建筑面积达到39.8平方米，农村居民人均住房建筑面积达到48.9平方米。
2014年1-4月 ，我国商品房销售面积27709万平方米 ，同比下降6.9%；1-4月商品房销售额18307亿元，同比下降7.8% ，降幅均比1-3月份扩大 。4月单月销售面积和销售额同比分别下降14.3%和13.9% 。房价的下降与分化使得购房者观望情绪渐浓 ，倒逼部分城市纷纷松绑限购救市。这或许能在一定程度上对冲成交量下降的负面影响，但整体来看成交量短期内难有大的改善 。
前瞻产业研究院发布的《2014-2018年中国房地产业行业市场需求预测与投资战略规划分析报告 前瞻》显示 ，2014年1-4月 ，我国商品房新开工面积43234万平方米，同比下降22.1% ，增速较上月缩窄了3.1个百分点 ，4月单月降幅为15.0%，降幅较上个月缩窄了6.9个百分点 ，但下滑幅度依然较大 。我国商品房库存堆积严重的背景下 ，新开工很难有很大起色。
同时从投资来看，2014年1-4月房地产开发投资22322亿元，同比增长16.4% ，增速回落0.4个百分点 ，其中4月单月增速为15.5%，较3月增速回升1.2个百分点。未来投资增速下行的可能性依然较大 。需求的不足导致房地产开发企业开工意愿不强 。2014年1-4月份房地产开发企业到位资金37200亿元 ，同比增长4.5% ，增速较前3月回落2.1个百分点。其中国内贷款增速下滑3.9个百分点至16.5%，定金及预付款和个人按揭贷款分别下降7.8%和3.1% 。
房地产行业的下滑使得部分地方政府“迫不及待”地进行松绑限购救市 。早在2014年4月底南宁市房管局发文称：从2014年4月25日起 ，广西北部湾经济区内的北海 、防城港、钦州 、玉林 、崇左市户籍居民家庭可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房。而按照原先的限购政策 ，这些城市的家庭并不具备在南宁购房的资格，这样一来可以在南宁购房的人口增加了许多 。自从南宁打响救市的第一枪之后 ，天津滨海新区购房人交一成首付就能先住房、无锡下调购房入户标准 、安徽铜陵将对购房者进行财税补贴并降低二套房首付成数等等 。截至2014年5月18日 ，就已经有8个城市出台政策为楼市“松绑 ”。
前瞻发布的房地产行业报告认为，后续将会有其他城市出台救市政策 ，不求大刺激 ，只为微刺激 。未来房地产市场的进一步下滑，将会促使更多的地方政府松绑限购政策，松绑的方式包括非户籍资格审查放松 、限购范围放松、提供购房落户及优惠等刺激性手段以及公积金政策松动 。但是我国房地产的供需结构已经出现变化 ，商品房市场已经出现趋势性调整 ，除非再次出台类似2009年的四万亿刺激政策，否则地方政府救市与否不能改变房地产调整的大趋势。
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