必学教你安装“陕西欢喜有挂吗”(详细开挂教程)
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2024微乐麻将插件安装开挂技巧教程
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2024微乐麻将插件安装
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2024微乐麻将插件安装ai黑科技系统规律教程开挂技巧
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房地产评估报告案例
房地产评估报告案例 ，对于报告相信大家都不陌生，在生活中很多人写过报告，特别是评估报告 ，一般是指评估师根据相关的评估准则的要求 ，下面是房地产评估报告案例 。
房地产评估报告案例1一、 委估项目
***公司所属房产抵押贷款估价项目
二 、 委托方
名称：***公司
地址：***
三 、 估价方
名称：***房地产评估咨询有限公司
地址：***
证书号：*** 资质等级：***
法定代表人：***
四、 估价对象概况
估价对象位于***，其合法产权人为***公司 ，建筑面积共9687.69平方米 。
其中主楼一幢 ，1-5层，混合结构 ，建筑面积为7430.12m2 ，平均层高3.6米，建成于2003年 ，于2007年底重新改造装修 ，外观九五成新，房屋所有权证号码为***。
副楼一幢 ，1-3层 ，混合结构，建筑面积为2257.57m2，平均层高3.2米 ，建成于2003年 ，外观九成新，房屋所有权证号码为***。
五 、 估价目的
为确定房产抵押贷款额度提供参考依据而评估房产抵押价值 。
六 、 估价时点
XXXX年8月15日
七、 价值定义
采用公开市场价值标准
八 、 估价原则
本次评估在遵循公正 、公平、公开 、客观 、科学原则的前提下 ，还应依据如下原则：
1. 合法原则 ，以估价对象的合法使用、合法处分为前提 。
2. 最高最佳使用原则，以估价对象最高最佳使用为前提。
3. 替代原则 ，要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格 。
4. 估价时点原则 ，要求估价结果应是估价时点的客观合理价格 。
九 、 估价依据
1. 委托方提供的资料
(1)委托书;
(2)委托方企业营业执照复印件;
(3)房屋所有权证复印件。
2. 国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》 。
3. 国家和地方的有关法律 、法规和有关规定 。
4. 估价机构和估价人员掌握和收集的有关资料。
十、 估价方法
估价对象为商业房产，同一供求圈内的.整体成交案例极少 ，无法适用市场比较法;同时由于其具有明显的收益性 ，因此适宜选用收益法进行评估 。
十一、 估价结果
估价人员根据估价目的，遵循估价原则 ，按照估价程序 ，采用科学的方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密 、细致的测算 ，确定该估价对象在评估基准日的抵押价值为人民币贰仟贰佰陆拾伍万叁仟肆佰元整(￥2265.34万元) 。
十二 、变现能力分析
变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时 ，在没有过多损失的条件下，将抵押物转换为现金的可能性。
估价对象的通用性一般 ，具有可分割使用性 ，整体价值大，变现所需时间长 ，在估价时点拍卖或者变卖时 ，最可能实现的价格范围为：估价结果±10%，变现时涉及以下税费：
①中介服务费：5%--6%
②契税：4%
③营业税、城市维护建设税及教育费附加：5.5%
④所得税：20%
⑤过户手续费：2%左右
⑥印花税：0.5‰
⑦其它费用
十三 、估价人员
*** 中国注册房地产估价师
注册号：***
*** 中国注册房地产估价师
注册号：***
十四 、估价作业时间
XXXX年8月12日—***
十五、估价报告有效期限
本估价报告有效期为自报告出具之日起壹年 ，即从XXXX年8月18日至XXXX年8月17日止 。
房地产评估报告案例2福建中兴资产评估有限公司接受江苏霞客环保色纺股份有限公司的委托 ，根据国家有关资产评估的规定，本着客观 、独立 、公正、科学的原则 ，按照公认的资产评估方法 ，对福州永升房地产开发有限公司申报待评估的资产 。
负债及所有者权益进行了评估工作。本公司评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产和负债实施了实地查勘 、市场调查与询证，对委估资产和负债在二0xx年五月三十一日所表现的市场价值作出了公允反映。现将资产评估情况及评估结果报告如下：
一 、委托方及资产占有方简介
1、委托方：江苏霞客环保色纺股份有限公司
2 、资产占有方：福州永升房地产开发有限公司
3 、福州永升房地产开发有限公司概况：福州永升房地产开发有限公司于1998年在福州市工商行政管理局登记成立，注册号为3501001003841;公司住所：福州市台江区五一中路88号平安大厦21A;
法定代表人：林中;注册资本：人民币壹仟万元整;企业类型：有限责任公司;经营范围：房地产综合开发、商品房销售和出租 。
二、评估目的
本次资产评估目的是为福州永升房地产开发有限公司股权转让提供作价参考 。
三 、评估范围和对象
本次评估的范围根据委托方的委托 ，评估福州永升房地产开发有限公司申报的资产 、负债和所有者权益。本次委托评估的资产调整后账面值为66 ，125，412.16元 ，负债调整后账面值45 ，513，131.58元 ，净资产调整后账面值20 ，612，280.58元 。
四、评估基准日
本项目资产评估基准日是二○○五年五月三十一日 ，评估中所采用的价格均为评估基准日有效的标准 。
五 、评估原则
本公司在本次评估工作过程中是遵循如下原则进行资产评估的。
(一)产权利益主体变动原则
产权利益主体变动原则即指资产评估是以被评估资产的产权利益主体变动为前提或假设前提 ，确定被评估资产在评估基准日时点上的现行公允价值 。
(二)资产评估的'工作原则
房地产评估报告案例3一 、问题
《资产评估法》施行以后，有关评估行政管理部门对评估机构实行机构备案管理 ，不再实行机构资质许可管理 。那么 ，未进行房地产估价机构备案的资产评估机构从事房地产估价业务的，其出具房地产估价报告是否有效?应由哪个部门认定其效力问题?
二、典型诉讼案例
在(20xx)执申字第246号裁定中，最高人民法院认为 ，虽然《国务院对确需保留的行政审批项目设定行政许可的决定》(国务院令第412号)已明确规定房地产评估机构资质许可由住房建设部门负责。
但是 ，财政部确实也已发布文件规定资产评估机构可以对房地产进行评估 。资产评估机构究竟能否从事房地产评估业务，目前确系模糊问题或存在部门冲突 ，有待于政府部门再行发文予以解决 。
人民法院不宜对资产评估机构能否从事房地产评估业务进行审查认定。换言之 ，人民法院在对执行财产进行评估时，应当委托专门的房地产评估机构 ，但是 ，对于已经委托资产评估机构作出的房地产评估报告，人民法院不宜认定为无效 。
三 、效力认定问题
最高院认为 ，对于已经委托资产评估机构作出的房地产评估报告 ，法院不宜认定为无效 。那么在实践中应当由哪个评估行政管理部门对此进行效力认定呢?
《资产评估法》第七条规定，“国务院有关评估行政管理部门按照各自职责分工 ，对评估行业进行监督管理。设区的市级以上地方人民政府有关评估行政管理部门按照各自职责分工 ，对本行政区域内的评估行业进行监督管理。
目前，我国资产评估行业划分了资产评估 、土地评估、房地产评估 、估价，矿业权评估 、保险公估和旧机动车评估等6种专业类别 ，其中资产评估机构、房地产估价机构分别由财政部 、住房和城乡建设部监督管理 。
根据《资产评估行业财政监督管理办法》(财政部令第86号)第二条第二款的规定 ，资产评估机构及其资产评估专业人员从事资产评估业务，涉及法律 、行政法规和国务院规定由其他评估行政管理部门管理的 ，按照其他有关规定执行 。
据此 ，资产评估机构从事房地产估价业务的，则涉及由住房和城乡建设部管理的问题。根据《房地产估价机构管理办法》第四十七条的规定 。
未取得房地产估价机构资质从事房地产估价活动或者超越资质等级承揽估价业务的 ，出具的估价报告无效 ，由县级以上地方人民政府房地产主管部门给予警告，责令限期改正 。
综上所述 ，未进行房地产估价机构备案的资产评估机构从事房地产估价业务的 ，其出具房地产估价报告无效，应由房地产主管部门责令限期改正。
[例6—26] 某宗房地产每年净收益为50万元 ，建筑物价值为200万元 ，建筑物资本化率为12%，土地资本化率为10%.试计算该宗房地产的价值 。
[解] 该宗房地产的价值计算如下：土地价值=（50-200×12%）/10%=260（万元）
该宗房地产价值=土地价值+建筑物价值=260+200=460（万元）
土地剩余技术在土地难以采用其他估价方法估价时，是有效的方法 。例如 ，城市商业区内的土地 ，有时没有可参照的土地交易实例，难以采用市场法估价 ，成本法往往也不适用 ，但存在着大量的房屋出租、商业经营行为，此时可以采用土地剩余技术估价。另外 ，在需要对附有旧建筑物的土地进行估价时 ，虽然采用市场法可求得设想该旧建筑物不存在时的空地价值，但对于因附有旧建筑物而导致的土地价值降低应减价多少 ，市场法通常难以解决 ，这时如果运用土地剩余技术便可以求得 。
6.6.2.2 建筑物剩余技术
建筑物剩余技术是土地与地上建筑物共同产生收益，但如果采用收益法以外的方法（如市场法）能求得土地的价值时 ，则可利用收益法公式求得归属于土地的净收益 ，然后从土地与地上建筑物共同产生的净收益中扣除归属于土地的净收益，得到归属于建筑物的净收益，再除以建筑物资本化率或选用建筑物报酬率折现 ，即可求得建筑物的价值 。
建筑物剩余技术对于检验建筑物相对于土地是否规模过大或过小很有用处。此外 ，它还可用来测算建筑物的折旧 。将建筑物的重新购建价格减去运用建筑物剩余技术求取的建筑物价值即为建筑物的折旧 。
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