6分钟科普“和和麻将软件”其实确实有挂

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4.打开某一个微信组.点击右上角.往下拉."消息免打扰"选项.勾选"关闭"(也就是要把"群消息的提示保持在开启"的状态.这样才能触系统发底层接口 。)

【央视新闻客户端】

房产买卖的主战场—售楼部 ，常常是房产买卖双方上演“拉锯战”的“阵地 ”
。对卖方而言
，售楼部里的置业顾问、销售团队都经过专业培训，从购房者踏入售楼部开始 ，就有一整套完整的销售说辞。而就大多数购房者而言，却很容易就在这“循循善诱
”中“沦陷” 。那么
，购房者如何在买房时“保持清醒 ”，应该如何应对这些“销售说辞
”呢?

初级篇

价值地挖掘与还原

统一完善的“销售说辞”及“营销方法 ”是房地产销售团队不可或缺的制胜法宝
。从地产销售来讲 ，常常着眼于对市场的理解 、对项目价值的挖掘
、对客户的深度分析把握
，对语言的深刻锤炼。

常言道，知己知彼方能百战不殆 ，所以在进入售楼部前
，也请各位购房者，逆向思考 。

踏进售楼部 ，购房者就进入了销售人员的“包围圈
”
。一般情况下
，新客户到访，销售方的置业顾问常会询问“您是第一次到我们项目吗?”“您购房打算自己居住还是为儿女购房呢? ”在这样的问题中 ，置业顾问很容易了解到购房者的基本情况和购房倾向。

而后
，置业顾问则开始向准购房者们“推销” 。一般说来，置业顾问会对整个项目的价值链条做全面且详尽地“挖掘
” ，将最具价值和吸引力的“卖点”变着花样地摆在在购房者面前。

在这个价值链条挖掘过程中，通常从“土地价值 ”开始
。项目所在的土地价值有哪些?片区的城市规划发展、交通现状及预期 、城市历史文化底蕴
、地块所处区域商业及生活配套状况、居住文化……这些
，统统都是销售方会“挖掘
”的价值。

其次是项目院落空间 、向心组合
、楼房视线、地块利用 、高低层建筑关系、商业布局与住宅关系
、项目内自然资源的利用等规划价值，也是房产销售中常打的“卖点”牌 。

此外 ，园林景观价值、建筑外立面价值 、交通系统价值
、户型空间细节、小区配套等“价值点 ”
，都是销售团队在项目销售之前，就会进行深度挖掘的对象
。

因此 ，准购房者们在去售楼部前
，最好对这些“价值点
”有所了解。当然，直接进入售楼部了解 ，也是可以的 。分析销售置业顾问的价值挖掘方向
，再逆向推导 、还原：为什么主打这些价值点，是否真的具备价值 ，主打的价值点是否掩盖了其他更攸关居住的价值点?将卖点一一还原
，冷静分析是否契合你的购房需求
。

提升篇

售楼部提问有讲究

在对一个项目有了一定的了解后，购房者大多会选定某个楼盘进行深入了解。在选定楼盘的情况下 ，面对售楼部置业顾问的“花言巧语”，购房者要做的就是—保持冷静 。

置业顾问都是经过专业培训的
，购房者在选择房子的时候，一定要知道：置业顾问的答复
。同时注意 ，置业顾问的“承诺 ”
，不能作为购房后发生纠纷时的法律依据，一切都需要以“购房合同
”及“补充协议”为准。

在深入了解某个楼盘项目的时候 ，售楼部依然是重要的“阵地 ”
，这个时候，提问咨询也是有讲究的 。

第一 ，销售方式明确答复是
，按照建筑面积销售还是套内建筑面积销售(两者区别在于：建筑面积包含公摊面积，而套内建筑面积不包含)
。目前 ，南充在售楼盘均是按照套内建筑面积销售
，但为显示项目的“均价
”优惠，在销售说辞中 ，也不排除某些分销售人员故意混淆这两方面的区别。

第二，具体价格 在项目的“楼书”上
，购房才常会看到“均价 ”这个词 。顾名思义，“均价”是项目的平均价格 ，但购房者常会发现心仪的房子与打出的“均价
”会有很大差距。所以在深入了解项目时
，一定要明确心仪的楼层及户型的确切价格
。一般来说，多层的楼盘接近均价的户型位于4层或5层；高层在6层-8层 ，一层二户的多层楼盘单位面积最高价与均价相差5%-8%
，高层是在15%-20%之间。

第三，交房时间 是否能按时交房入住 ，入住时是否能取得“建筑工程竣工验收备案表”
、“商品房面积实测技术报告书 ”、“住宅质量保证书
” 、“住宅使用说明书”
，这些都是购房者需要明确的地方 。

第四 入住条件 入住时，水
、电、气 、通讯
、闭路监控系统是否能正常使用 ，以及小区内的保洁、绿化 、排污、照明等私用或公用设施正常是否正常
，装修期间装修垃圾等处理方式，物业管理费用收取等都需要了解
。

第五 小区车位 小区总车位数 ，车位为地上还是地下，是否能保证“一户一位 ”
，车位面积
、收费标准、预计开售时间等，需要购房者明确。

高级篇

售楼部内外要警惕售楼部外的第三方销售员

一般情况下 ，南充热销的项目售楼部里面或周围常常人头攒动
，热闹非常 。这时候，购房者很容易产生“这里房子好火哟 ，肯定卖得好
，我也可以考虑
”的从众心理
。这时候要注意，在售楼处排队的 ，并不一定都是购房者
，还有可能是“房托”或者第三方的销售员。

“房托 ”，一般是年纪稍大一些的“购房者
” ，他们常出现在项目开盘等重要节点的现场 。

而第三方销售员
，则分为场外的“小蜜蜂”和场内的“代理公司 ”和“分销公司销售人员
”
。值得注意的是，有代理公司来代理的楼盘通常花样较多 ，比如排队买号等，但是开发商直接销售就不会搞很多花样
，那是因为代理商想赚开发商更多的代理费。

“卖完了”等热销假象

现在，不少消费者都反映“买房难 ” ，要是想买到自己心仪的房子
，那就更是“难上加难” 。好不容易选好了项目，但户型 、面积
、朝向都让购房者满意的房子 ，置业顾问却说：“对不起
，这个户型卖完了
。
”

在销售现场，开发商为了营造销售兴旺的气氛 ，常会在售楼中心的房源公示栏上打出“售完”等字样
，或者在销售业绩示意图上标识出大面积的已售单元，让购房者觉得已经没有多少套房屋了。销售人员也会采取很多方法来制造热销气氛 ，让购房者产生紧张感
，在没考虑清楚的情况下，一冲动就签了合同 ，交了“诚意金 ” 。

在这个时候，购房者就需要根据实际情况而定了。对于真正热销的项目
，不排除有售完的情况
。而对不易分清的“售完
”现象，可以到国土部门查询楼盘房源信息。另外 ，在看房的时候
，还可以到售楼部要求售楼员出示一样叫“销控”的本子 。这个本子上，记录着该楼盘真实的销售情况 ，可以确定你心仪的这套房子是否已卖出
。

（以上回答发布于2016-12-14
，当前相关购房政策请以实际为准）

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面对不同客户的时候房产销售要学会分析客户的属性
，然后针对不同属性的客户对症下药，这样会极大地提高工作效率和销售效果。

这是最常见的借口之一 ，客户在选择自己想要购买的房子时
，第一考虑的肯定就是房价 。而当我们的经纪人给客户报出价格后，客户的第一反映肯定就是这个房子的价格太贵 ，这已经是客户群体中很常见且十分经典的借口了
。

在面对这样的客户说辞时，我们应该最大限度地告诉客户这个房子的优势所在
，同时也可以拿相同地段附近房子的价格做一个对比，尽可能的突出这套房子的优势。

吸引客户

一般这样回复的客户 ，基本上是没有购买想法的
，或者说没有想在你这里成交的打算，这只是他们找的一个相对比较客气点的说辞 。但是作为房产销售 ，我们不能直接明说客户的心理
，正确的方法是我们可以告诉客户现在支持多种付款方式
。

同时我们也可以给到客户一些合理范围内的好处来吸引客户，避免导致这类客户直接流失掉。最好是找到符合客户的一些基本要求 ，但是房型、条件 、环境配套又比不上这套房子价格却比这套房子高的房源
，尽可能地突显出我们这套房源的性价比 。

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